자금조달계획서 완벽정리! 사례별 작성방법

부동산 취득시 제출하도록 된 '자금조달계획서'

6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 후속조치
2020년 10월27일부터 규제지역 내 주택 거래시
자금조달계획서 제출
▲자금조달계획서 제출대상 확대
▲증빙자료 제출대상 확대


대상 지역: 투기과열지역(서울 전 지역)
기존: 3억이상 주택취득시 자금조달계획서 제출 대상
9억 이상 주택취득시 자금조달계획서 + 증빙 추가 제출
2020년 10월 이후 실거래가 신고건부터:
금액 무관 모든 거래 자금조달계획서, 증빙 제출

*비조정지역은 2020년 3월 이후 6억이상 주택취득시
자금조달계획서 제출 대상.

ㅁ 거래자(매수자) 직접 신고,
또는 부동산 거래시 중개업소에서 제출 대행 가능
ㅁ 계약 후 30일 이내 실거래가 신고해야하며
이때까지 자금조달계획서도 제출되어야 함
ㅁ '계획서' 이므로 기존주택 처분 자금, 담보대출 등
이직 일어나지 않은 금융거래는 추후 증빙 보안하면 됨.

자금조달계획서 항목별 작성 방법 및 증빙 방법과 서류

자금조달계획서 완전정복

자금조달계획서 양식 (주택취득자금 조달 및 입주계획서)

자금조달계획서_양식.pdf

0.10MB

국토부에 등록되어 있는 자금조달계획서 관련 안내

1. 3

0.56MB

2. 자조서(미제출사유서) 작성 및 증빙서류 발급방법 안내

1.12MB

3. 자금조달계획서 작성 관련 시스템 매뉴얼_민원인용

0.30MB

4. 증빙서류 제출 관련 시스템 매뉴얼_민원인용

0.33MB

부동산 상식사전

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부동산 절세

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그런데...

1. 신용대출을 넣어도 될까

- 정부는 신용대출로 주택을 구입하는것을 막겠다하는데
아직 정해진게 없고 근거도 부실함.
(LTV는 애초에 신용대출과무관)
- 은행에 신용대출 신청 시
'주택구입 목적의 신용대출은 불가'하다는 문구가 있음.
하지만 자금조달계획서에는 신용대출 항목도 분명 존재 함.

2. 그래도 찝찝하니까
그냥 신용대출 받아서 통장에 넣고
예금잔액증명서 떼면?

- 자금 출처 중 '예금' 항목을 증빙하는 서류는 '예금잔액증명서'인데
이 서류는 특정시점의 잔액일 뿐, 예금 형성 과정을 알 수 없음.
신용대출 받은 자금이라도
계좌에 입금 후 예금잔액증명서를 발급한다면 '예금'이 됨.

3. 예금잔액증명서의 '발급 기준일'

- 규정 상 예금잔액증명서의 '발급 기준일'에 대한 조건이 없음.
계약일 이후여야하는지,
그냥 신고일 이전이기만 하면 되는건지.
명확한 기준이 없음.

4. 대출 받은 사실을 신고하지 않으면
대출이 회수될 수 있다?

- '자금조달계획서에 대출 받은 사실을 기재하지 않았다'는 것이
대출 회수의 근거가 될 수 없다.

5. 증여신고, 차용증도 마찬가지.

- 대출과 마찬가지로, 증여 또한 예금처리가 가능.
정확한 자금의 출처를 밝히려면
특정 시점의 잔액인 '예금잔액증명서'가 아닌
일정 기간의 거래내역이 모두 담긴 '거래내역서'가 필요한데
이는 과도한 개인정보요구가 될 수 있으므로
사실상 불가능.
그렇다고 자금조달계획서상 실제 자금출처를 숨긴다면
추후 세무조사가 진행되면 은폐사실까지 드러나게 됨 주의.

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결론

1. 주택 구매하는데 신용대출이 필요하고,
받을 수 있다면 있는 그대로 기재한다.

- 정부에서는 주택 취득을 위한 신용대출을 규제한다고 하지만
개인이 기존 규제에 맞추어 신청하는 신용대출을 막을 수 없고
이미 받은 신용대출을 단지 주택 구매에 사용했다고 하여
회수할 근거도 없다.
- 오히려 신용대출 사실을 숨겼다가
추후 추가 증빙을 요구할 때 이 내용이 드러나면
더욱 곤란해질 수 있다.

2. 문제는 대출보다 '증여'거래

- 정부에서 자금조달계획서 제출 대상을 확대하는 것은
주택자금의 출처를 확인하기 위한 것으로
특히 신고하지 않은, 또는 세금을 납부하지 않은 '증여'거래를
적발하기 위한 목적이 가장 크다.
- 따라서 부모나 자녀, 형제자매, 또는 약혼자(혼인신고 전인 배우자)가
주택자금을 보탠다면
정당하게 증여신고를 하거나 차용증을 작성하여야 한다.

* 부모로부터 받은 자금 차용증 쓰는 방법

부모로 부터 받은 자금 차용증쓰기

* 부부간 증여신고 하는 방법 - 홈택스

[증여] 부동산 매매를 위한 증여 / 홈택스에서 증여 신고하기

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* 추가 고려할 사항

1. 공동명의인 경우
- 자금조달계획서는 지분에 따라 각각 작성한다.
- 일반적인 공동명의 지분은 50:50

2. 부부 중 1인 단독명의인 경우
- 부부 상대방의 자금이 포함된다면
증여로 처리하여야 한다.
- 부부간 증여는 10년간 6억한도로 비과세이므로
증여신고를하고 계획서에 해당 증빙을 제출 요망.

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Q&A

Q. 세금(취득세), 복비, 법무사 비용, 이사비용 같은 추가 비용도
자금조달계획서에 적어야 하나?
A. 아니요.
주택 취득 가격에 대한 조달 계획및 증빙만 제출하면 됨.


Q. 이미 지급한 가계약금도 자조서에 넣어야 하는지?
A. 네. (가)계약금을 포함한 구매자금 전체에 대한 계획을
제출해야 함.


Q. 계약금은 이미 송금해서 예금잔액증명서 발급이 안 되는데...
A. 그래서 부동산 마련에 사용할 자금을
미리 한 통장, 적어도 한 은행에 몰아 두어야 함.
예금잔액증명서 발급 기준일은 내가 정할 수 있음.
언제 기준으로 발급하라는 규정이 없으니
대략 자금 모아두고 계약금 송금 전 날로 지정해서 발급.


Q. 신용대출금액 적어도 되는지?
A. 결론부터 말하면, 안 될건 없음.
정부에서 신용대출로 집사지 말라고는 하나
이를 법적으로 규제하기가 애매하기 때문.
단, 그래도 불안하여 신용대출사실을 숨기고 싶다면
혹시나 추후 자금출처 추가조사로 소명해야 하게 되었을 때
거래내역을 모두 제출하여야하므로
이때 자원이 대출이라는 사실이 밝혀지면 낭패이니 주의.


Q. 전세보증금을 받아서 잔금 치르는 경우
A. 자금조달계획서에는
부동산 처분대금 (임대보증금)란에 쓰면 됨.
단, 나이(소득) 대비 금액이 크면 추가조사 소명 나올 수도 있음.
그 전세보증금을 마련한 경위를 물을 수도 있다는것.


Q. 기존 부동산을 팔아서 잔금을 치를 예정인데 아직 매도가 안 됨.
증빙은 어떻게?
A. 미제출 사유서를 제출하면 됨.
문구: '매도의뢰 중으로 현재까지 매매계약 미체결'


Q. 담보대출을 받을 예정인데 아직 잔금일이 멀어서 신청을 안 했다면
A. 미제출사유서를 제출하면 됨.
문구: ㅇ월 대출신청 예정 (첨부 양식 참조)

자조서_미제출 사유서.hwp

0.01MB

Q. 공동명의일 때는 각각 작성? 합쳐서 작성?
A. 지분별로 각각 작성.
예를 들어 10억짜리 집에 50:50 지분이라면,
각각 5억씩 작성.
정확히 반반으로 가르지 않아도 된다고도하나,
실제로 작성해보면
지분별로 정확하게 나누어 작성할 수 밖에 없음.


Q. 부부 공동명의인데 배우자가 주부라서 소득이 없다면
A. 부부 재산은 자금이 혼재되었을 가능성이 많지만
각각의 소득에 맞게 배분하도록 유의.
또는 미리 증여 처리해 둘 것.


Q. 청약으로 분양 받을 경우 옵션가격도 자금조달계획서 금액에 포함되는지?
A. 분양의 경우 아파트 공급금액과 옵션(발코니 확장, 마감재패키지 추가옵션 등)을
모두 포함 된 금액에 대한 자금조달계획서를 제출해야 함.

[추가 조사에 대하여]

Q. 소명은 언제 나오나?
A. 보통 등기후 3개월정도.
구청이나 감정원에서 많이 밀려있는 경우는 더 지난후에 나오기도...
자조서 제출 6개월 뒤에 나왔다는 후기가 있음.



Q. 자금출처 소명 대상
A. 1) 자금 형성 수단, 거래내역 증빙
2) 입증되지 않은 금액
Min(취득재산가액의 20%,2억원)
3) 소득 대비 지출금액 감안하여 초과되는 취득자금 증여추정


Q. 세무상담 비용
A. 세무사에게 자금조달계획서를 의뢰한다고 하면 100만원 부른다고 함...
숨고(개인 서비스 견적) 5만원


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